楼市疯狂大潮退去 三类人或将离场

2017-05-30



这个周末,楼市又有大消息。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策,尤其是保定抛出了史上最严的房地产调控政策,给房地产行业带来了巨大冲击。

今年3月以来,一场楼市调控席卷全国,已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。

楼市“限售大军”再扩容

保定买房拿证后10年内不得卖

近日河北保定一宗新挂牌的住宅用地成为市场关注的焦点。5月份,保定分两批次挂牌30宗土地,其中2017-30号土地备受业内关注。

该地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”,规定竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售。

这是全国对住宅限售时间最长的政策,目前各城市普遍限售时间为2到3年。虽然只有一宗土地有此规定,但是该政策的出台,足以对楼市的投资者起到警示作用。有业内人士甚至认为,这次可能是保定土拍新模式的“试水”。

“5.20”一天之内,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。

长沙要求,在限购区域内购买的商品住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

无锡规定,购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得不动产权证3年内不可转让。

嘉兴指出,非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

中原地产研究中心统计显示,截至目前,出台限售政策的城市已经达到30个城市,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。

“限售,事实上就是楼市的去杠杆政策,按照3至5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。

大潮退去后三类投资客将离场

“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点,也是一个新的趋势。”严跃进认为,当前的限售政策会带来两种效应:第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让,防范资金快进快出,有力打击各类炒房和套现的现象。

“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为,限售最大的积极作用就是打击投资客,只有把投资客稳定下来了,房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟表示,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场:

1、“加杠杆”入市的“散户”

2、运营状况不佳的私营企业主

3、特定需求的群体也有可能抛售房产

两个月60城调控超170次

热点城市新房价格下降

这一轮楼市暴涨的起始点在于2015年4月。国家统计局数据显示,2015年3月,70个大中城市的房价显示全部同比下跌,这也说明当时的房价已经跌回了2014年。不过伴随着当时多地出台的楼市刺激政策,到了4月份,深圳房价率先出现同比上升,随后上海、北京等热点城市也开始加入房价同比上涨城市。

截至2016年4月,70个大中城市超九成房价上涨,统计局也开始喊话“一线和热点二线城市上涨过快”。

在一年不到的时间内,部分城市的新房价格不断上涨,一线城市的年度涨幅甚至全部超过20%。在房价“高烧不退”的情况下,2016年9月30日晚,各地陆续重启楼市限购政策并在今年3月开启了一场大规模楼市调控。

统计局新闻发言人毛盛勇曾表示,新一轮房地产调控措施对房价和其他房地产相关指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。

以深圳市为例,深圳作为领涨全国房价的一线城市,在调控政策下,深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。

深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示,今年4月,深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米,环比大涨136.9%,同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%,同比增长9.5%。

据报道,去年10月,深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛,让投机行为受到了限制和打击。截至目前,深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈现平稳态势。

打响最新一轮楼市调控的城市则为北京。自今年3月17日以来,北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展,包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购“商住房”、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来,北京调控启动了“打补丁模式”,政策连发主要是为了堵炒房漏洞。

自今年“3.17”楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。

而据北京中介反映,在楼市调控政策出台之后,市场却有降温。“有可能好几天都没有一单成交”成为现在的日常。另据上述中介反映,门店合并也开始出现,“有些门店的人员比较少,就把其中一家关了,两家门店把人员合并。”

作为热点二线城市,河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据数据,去年9月,郑州房价涨幅排全国第一。

不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施,数据显示,郑州房价已有明显回落。

从郑州市房管局近期发布的房地产市场数据来看,4月份郑州市商品住宅成交均价回落至8167元/平方米,3月份的数据显示为9919元/平方米,销售均价环比下跌1752元/平方米。而就在今年2月,郑州商品住宅价格破万,达到10465元/平方米。